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最近の判例(不動産・建築)

 ▽東京地裁平成27年9月1日判決(判タ1422-279)【控訴】 

  賃借した事務所の住所が「振り込め詐欺」の金員送付先住所として警察庁等のホームページに公開されていたことが判明したため,貸主及び不動産仲介業者に対して,瑕疵担保責任等に基づく損害賠償請求をした事案において,本判決は,建物賃貸借における建物の「隠れた瑕疵」には心理的瑕疵も含むとしたうえで,本件賃貸借契約の主たる目的が事業収益の獲得にあることから,賃借人において単に抽象的・観念的に本件事務所の使用継続に嫌悪感,不安感等があるというだけでは足りず,嫌悪感等が事業収益減少や信用棄損等の具体的危険性に基づくものであり,通常の事業者であれば本件建物の利用を差し控えることが必要であるとした事例【請求棄却】。

〇東京高裁平成26年4月16日判決(判タ1417-107)

  マンション管理規約における「区分所有者が管理組合に支払うべき費用を・・・支払わない時は,管理組合は当該区分所有者に対し,違約金としての弁護士費用を加算して請求することができる」旨の定めは合理的であり,違約金の性格は違約罰(制裁金)と解するのが相当であって,違約金としての弁護士費用は,その趣旨からして,管理組合が弁護士に支払義務を負う一切の弁護士費用と解されるとした。

 

〇大阪高裁平成25年7月12日判決(判時2200-70)

 産業廃棄物の埋設された土地の売買契約において,売主の不動産業者である買主に対する説明義務違反の不法行為が認められた事例(建築物の建築に支障となる質・量の異物が地中に存在するため,土地の外観から通常予測され得る地盤の整備・改良の程度を超える特別の除去工事等を必要とする場合には,宅地として通常有する性状を備えていないものとして土地の瑕疵になる)

 

〇東京高裁平成25年5月8日判決(判時2196-12,判タ1395-180)

 新築住宅について雨漏り,窓の腐食,変色が認められる場合に,窓全体を均一に窓枠に圧着するという調整が不十分であるという設置上の瑕疵があったと認定し,これに係る瑕疵は品確法94条1項の「雨水の侵入を防止する部分」の瑕疵に該当するとした事例

 

▽名古屋地裁平成25年4月26日判決(判時2205-74)【控訴後和解】 

 宅地の売買契約により取得した土地が地下水集中地盤で,地表から0.5メートルの地下水位から地下水が湧出していることは,土地の瑕疵にあたるとして,買主の売主(宅建業者)に対する瑕疵担保責任に基づく損害賠償請求が認容された事例

 

▽東京地裁平成25年3月14日判決(判時2204-47)【確定】 

 建物所有を目的とする借地契約(東京都中野区)について,5000万円の立退料の提供による正当事由が認められ,賃貸人の更新拒絶が肯定された事例(貸主は本件土地の隣地に自宅を保有して居住しており,本件土地を自ら直接使用する必要性はないが,本件土地にスーパー等を建設するという計画には具体性がある等の事情) 

▽東京地裁平成25年3月26日判決(判時2198-87)【控訴】

 土地の前所有者Bの締結したYとの私道使用契約の承継が認められ,隣地所有者の自動車の通行を含む通行権が私道使用契約に基づき肯定された事例

 

◎最高裁平成25年3月22日判決(判時2184-33)

 土地区画整理事業の施行地区内の土地を購入した買主が売買後に土地区画整理組合から賦課金を課された場合において,上記売買の当時,買主が賦課金を貸される可能性が存在していたことをもって,上記土地に民法570条にいう瑕疵があるとはいえないとされた事例

 

▽東京地裁平成25年1月31日判決(判時2200-86) 

 中古住宅と敷地の売買において,倒壊のおそれのある擁壁の存在,ブロック塀の所有権の帰属不明,隣地への越境の可能性が隠れた瑕疵に該当するとして,売主の瑕疵担保責任・不動産仲介業者の越境に関する説明義務違反による債務不履行責任が認められた事例

 

▽東京地裁平成24年9月7日判決(判時2171-72)

 家賃保証会社が賃貸物件の鍵を付け替えるなどして実力で賃借人の占有を排除して賃貸物件内の動産を撤去処分した行為につき不法行為責任,及び,会社代表者の会社法429条1項に基づく責任が認められ,損害として処分された動産類の損害30万円,慰謝料20万円,弁護士費用5万円が認容された事例

 

◎最高裁平成23年12月16日判決(判時2139-2)

 注文者・請負人の双方が当初から違法建築を行う予定で請負契約を締結した事案において,請負人の請負代金請求については,「本件各建物の建築は著しく反社会性の強い行為であるといわなければならず,これを目的とする本件各契約は,公序良俗に反し,無効である」とし,追加変更工事については,違法建築部分を是正する工事も含まれていたことから,公序良俗に違反しないとされた事例

 

◎最高裁平成23年7月21日判決(判時2129-36)

 「建物としての基本的な安全性を損なう瑕疵」(最高裁平成19年7月6日判決)とは,「居住者等の生命,身体又は財産を危険にさらすような瑕疵をいい,建物の瑕疵が,居住者等の生命,身体又は財産に対する現実的な危険をもたらしている場合に限らず,当該瑕疵の性質に鑑み,これを放置するといずれは居住者等の生命,身体又は財産に対する危険が現実化することになる場合」もこれに当たる。

 

〇福岡高裁平成23年3月8日判決(判時2126-70)

 マンションの一室を購入した原告が,購入後に同室が過去に風俗営業で使われていたことを知り,売主に対して瑕疵担保責任に基づき,仲介業者に対して説明義務違反に基づき損害賠償請求をした事案において,判決は,「全入居者によって相当長期間にわたり性風俗特殊営業に使用されていたことは,民法570条にいう瑕疵に当たるい」として,その減価による損害を民訴法248条により100万円につき被告らに対する請求を認容した(確定)。

 

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